A lo largo de lo que llevamos del año 2025, el sector inmobiliario en España viene atravesando una fase crítica, que para muchos es de “transición”
Se combina un entorno económico robusto –con un crecimiento del PIB de entre el 2,6 % y el 3,2 %– con una marcada tensión en la oferta de vivienda, generando un aumento sostenido de precios que obliga a una serie de respuestas políticas y sociales. A continuación, analizamos los principales motores de esta dinámica, sus consecuencias y las medidas en marcha.
- Crecimiento económico vs. déficit de vivienda
1.1 PIB y mercado laboral
España mantiene un crecimiento económico sólido: el PIB creció un 3,2 % en 2024 y se proyecta una expansión del 2,6 % en 2025, con una consistente recuperación del empleo. Sin embargo, el paro sigue siendo alto, con una tasa de alrededor del 10,4 % en enero de 2025, por encima de la media europea.
1.2 Demanda habitacional
Este crecimiento demográfico y dinámico se plasma en la creación de entre 250 000 y 300 000 nuevos hogares por año durante 2022–2024, debido a la inmigración, la formación de familias y la emancipación juvenil. En contraste, se construyeron solo unas 128 000–130 000 viviendas nuevas en 2024, frente a las 300 000 necesarias, creando un déficit acumulado estimado entre 450 000 y 600 000 unidades.
- Ascenso meteórico de precios
2.1 Precios de compraventa
La escasa oferta y alta demanda han provocado subidas de precios en vivienda libres del 12 % interanual en el primer trimestre de 2025, más del doble que la media de la eurozona (5,4 %). Según Eurostat, solo Portugal, Bulgaria y Croacia registraron aumentos mayores.
El Banco de España estima que las viviendas están sobrevaloradas entre un 1,1 % y un 8,5 % respecto a su valor de equilibrio. Oxford Economics prevé incrementos futuros del 11 % en 2025 y del 6 % en 2026, aunque sin identificar una burbuja por bajo endeudamiento familiar.
2.2 Precios del alquiler
El mercado del alquiler también ha registrado una escalada: los precios han subido más del 10 % en 2024, con incrementos del 10,3 % anuales. En zonas calificadas como “tensionadas”, las medidas han logrado disminuir el alquiler un 4–6 %, como en Barcelona, donde el precio medio se sitúa en 1 117 €/mes.
- Causas estructurales
3.1 Deficiencias urbanísticas y burocracia
El núcleo del problema es la escasez de suelo finalista y la rigidez legal —procesos licenciatarios que tardan más de 12 meses— lo que ha limitado la construcción a menos de 130 000 viviendas anuales. Una recomendación recurrente de Bruselas es reformar la Ley del Suelo y agilizar estos trámites.
3.2 Costes elevados de construcción
El precio de los materiales se ha incrementado, y la falta de mano de obra especializada complica nuevos proyectos. Además, el sector enfrenta restricción en la financiación: tasas de interés elevadas encarecen hipotecas, y la banca es cautelosa con nuevos créditos.
3.3 Demografía y turismo
El aumento de la inmigración y la concentración poblacional en ciudades tensiona aún más la demanda urbanita. También, el crecimiento de viviendas turísticas reduce la oferta residencial.
Resulta muy interesante analizar -e intentar resolver-, la dinámica que muchos pequeños propietarios o tenedores de vivienda, antaño enfocada al alquiler de vivienda, han hecho girar la demanda hacia el alquiler vacacional, ante la demanda creciente y segura que se ha suscitado en este sector. Las nuevas dinámicas que alquiler residencial han posibilitado además la creación de nuevas herramientas de reserva, dinámicas y económicas, incorporando un ágil software de gestión de alquiler vacacional que resuelven todas las dudas a la hora de practicar reservas desde cualquier parte del mundo.
Los modernos channel manager son auténticos programas empleados en el sector hotelero y turístico para gestionar los anuncios publicados en plataformas online como Airbnb, Booking.com, Expedia o Vrbo, además de la propia web del negocio en cuestión, si la tiene.
Será necesario recuperar el mercado del alquiler de vivienda, objetivo no cumplido aún con las medidas introducidas por el Gobierno, y permitir que fue os espacios urbanos, alejados de las zonas turísticas, se transformen en áreas urbanas habitables.
3.4 Inversiones institucionales
Fondos de inversión, socimis y banca privada destinan miles de millones al ladrillo. En 2025, los bancos movilizaron casi 4 000 M€ en inversiones, y el private equity domina el sector, generando presiones adicionales sobre precios y rentas residenciales.
- Segmentos en auge
4.1 Vivienda de alquiler y social
El “build-to-rent” gana peso: en el primer trimestre de 2025, la inversión en vivienda superó los 1 100 M€, creciendo un 189 % interanual, y el alquiler a estas cantidades alcanzó el 40 % de la inversión.
La iniciativa privada-social también avanza: ALAS, una socimi de impacto social, ya gestiona más de 1 400 viviendas en Madrid y Cataluña, con alquileres limitados al 35 % de ingresos y un 20-25 % por debajo del mercado.
4.2 Residencial de lujo
El segmento luxury sigue repuntando, especialmente en Madrid (segunda capital europea más atractiva tras Londres), Málaga, Mallorca, Barcelona, Alicante e Ibiza. El mercado de más de 2,5 M€ por vivienda avanza fuertemente: crecimiento del 5–7 % en 2024 y expectativas similares en 2025.
4.3 Logística, oficinas y retail
Según CBRE, la inversión inmobiliaria en el primer trimestre de 2025 creció un 39 %, hasta 3 300 M€, destacando los rubros de logística, retail, y residencial-alquiler. El segmento logístico se beneficia del e‑commerce y la demanda de centros de datos e infraestructuras.
Oficinas y retail corrigen la creciente digitalización, con foco en calidad (prime rents) y flexibilización del espacio.
- Riesgos y proyecciones
5.1 Sobrevaloración y potencial burbuja
Aunque se reconoce una sobrevaloración de hasta el 8,5 %, Oxford Economics descarta una burbuja, apuntando al bajo endeudamiento familiar y a condiciones crediticias controladas.
5.2 Impacto de futuras regulaciones
El Gobierno planea transferir 40 000 viviendas de la Sareb a una nueva empresa pública para alquiler asequible, con rentas por debajo del 30 % de los ingresos y control del parque de viviendas turísticas via registro obligatorio.
Además, la Ley de Vivienda (2023) impone límites en zonas tensionadas y regula los grandes tenedores.
5.3 Escenarios económicos y sociales
– Singular Bank prevé una subida acumulada del 9 % en precios hasta 2026.
– La Comisión Europea advierte que la escasez de vivienda social podría frenar el crecimiento económico, y pide liberar suelo público y más inversión pública.
– Manifestaciones crecientes del Movimiento por la Vivienda presionan por medidas más contundentes, como expropiaciones y regulación del mercado.
- ¿Estamos ante un equilibrio crítico?
España vive lo que muchos expertos denominan un paradigma dual: una economía floreciente que impulsa la inversión inmobiliaria y un déficit habitacional estructural que asfixia a jóvenes y rentas medias. El encarecimiento sostenido genera riesgos sociales y exige reformas profundas en urbanismo, fiscalidad, regulación y aportación pública de vivienda.
La transición energética, digitalización del sector y surgimiento de vivienda asequible representan opciones para mitigar tensiones, pero requieren coordinación efectiva entre administraciones, sector privado e inversores responsables.
El desafío es hallar un nuevo equilibrio: preservar el dinamismo del sector sin sacrificar la función social de la vivienda. España debe aprovechar su fortaleza económica para promover políticas integrales que garanticen acceso digno y sostenible a la vivienda para todos.
El mundo financiero | 10 julio 2025
