El mapa de la inversión inmobiliaria en España ya no se limita a Madrid y Barcelona, aunque ambas continúan siendo los grandes polos de atracción
2025 sigue la tendencia alcista de los precios de la vivienda. Pese a las numerosas e ingeniosas alternativas que proponen las empresas, la oferta continúa como el punto flaco del mercado inmobiliario español.
El profesor del IEB (Instituto de Estudios Bursátiles) Roberto Knop analiza la situación del sector en 2025 y concluye que, pese al dinamismo inversor y las oportunidades emergentes, la accesibilidad residencial se ha convertido en el gran talón de Aquiles. La bajada de los tipos de interés ha sido uno de los catalizadores del nuevo ciclo.
“En mayo de 2025 se firmaron 42.274 hipotecas, un 54,4 % más que en mayo de 2024, lo que supone la cifra más alta desde enero de 2023”, explica Knop. Este repunte confirma la recuperación de la financiación residencial y el regreso del apetito comprador, aunque limitado por la falta de oferta.
En cuanto a los segmentos con mayor atractivo inversor, el profesor lo tiene claro: “El build-to-rent, las residencias de estudiantes -con una tasa de ocupación del 98%-, y los data centers son tres de los activos más demandados en 2025”. También destaca la vivienda sostenible y el multifamily (propiedades residenciales con múltiples unidades habitacionales dentro de un mismo edificio o complejo) como polos de interés para los fondos internacionales.
La regulación, sin embargo, introduce incertidumbre en el mercado. “La Ley de Vivienda, los topes al alquiler y las cargas fiscales han reducido en Cataluña unas 40.000 viviendas de alquiler, y la cifra podría llegar a 100.000 en 2025”, alerta Knop. La presión fiscal, que se sitúa en torno al 30 % del valor del activo -muy por encima de la media europea del 6,5 %-, es otro factor que erosiona la rentabilidad y desplaza inversiones hacia comunidades con normativas más flexibles.
CBRE estima que la inversión crecerá entre un 10 % y un 15 % este año y alcanzará los 16.000 millones de euros, lo que sitúa a España como uno de los destinos más atractivos para el capital internacional en Europa
Respecto a los precios, el diagnóstico es nítido: “En 2025 veremos subidas de entre el 7 % y el 10 %, con picos del 15 % en ciertas zonas; en 2026, el alza se situará entre el 5 % y el 6 %”. Mientras tanto, el alquiler se convierte en la opción mayoritaria en las grandes ciudades, con un coste que ya supera el 35-40 % de los ingresos familiares en muchos hogares, lo que eleva el riesgo de exclusión residencial.
Knop también apunta al papel estratégico de la rehabilitación: “La rehabilitación energética es una oportunidad única para aumentar el valor de los activos, reducir gastos y cumplir con los objetivos ESG; además, genera retornos a medio plazo”.
La innovación tecnológica es otro de los vectores que marcarán el futuro inmediato. “La tokenización y el blockchain permiten democratizar la inversión inmobiliaria, ofreciendo liquidez y transparencia a pequeños y medianos inversores”, subraya el profesor del IEB. La autorización en julio de 2025 de la primera ERIR (Entidad Responsable de la Inscripción y Registro) supone, según Knop, un antes y un después: “Estamos ante un modelo que, pese a los retos legales y fiscales, se consolidará como un estándar en la inversión inmobiliaria”.
En conclusión, Roberto Knop recalca que el sector inmobiliario español encara un ciclo expansivo y atractivo para el capital internacional, pero con un desafío creciente: garantizar el acceso a la vivienda para amplias capas de la población.
Ciudades imán del capital
El mapa de la inversión inmobiliaria en España ya no se limita a Madrid y Barcelona, aunque ambas continúan siendo los grandes polos de atracción. En la capital, los proyectos residenciales de lujo conviven con promociones de build-to-rent destinadas a jóvenes profesionales que no pueden comprar vivienda, mientras que el mercado de oficinas prime sigue siendo uno de los más sólidos de Europa, con rentas en ascenso en zonas como Castellana o Chamberí.
Barcelona, por su parte, combina un potente sector turístico con el desarrollo de oficinas tecnológicas, lo que mantiene a la ciudad como un destino prioritario para fondos internacionales pese a la tensión social que genera el alquiler turístico en barrios céntricos.
La gran revelación de este ciclo ha sido Málaga, convertida en polo tecnológico y turístico de referencia en el sur de Europa. La ciudad andaluza ha atraído a multinacionales como Google y Vodafone, lo que ha disparado la demanda de oficinas y espacios de coworking. Al mismo tiempo, el turismo de alto nivel ha convertido su paseo marítimo en un escaparate de proyectos hoteleros y residenciales de lujo. El resultado es un mercado dinámico que combina modernización urbana con tensiones sociales: los precios ya superan los 3.000 €/m², situándose por encima de los ingresos medios de la población local.
Valencia se consolida como la tercera gran metrópoli en el radar internacional. Su calidad de vida, conectividad y precios relativamente más competitivos han impulsado tanto el mercado residencial como el logístico, gracias a su puerto, uno de los más importantes del Mediterráneo. Fondos europeos están financiando proyectos de vivienda sostenible en barrios emergentes y reconversión de antiguos polígonos industriales en espacios mixtos de oficinas y residencial.
El reto hacia 2030: transformar la inversión récord en viviendas accesibles sin perder atractivo para los inversores
En el norte, Bilbao ha reforzado su perfil cultural y financiero. Tras la transformación urbana iniciada con el Guggenheim, la ciudad se ha posicionado como un polo de inversión en oficinas, vivienda premium y proyectos ligados a la economía verde. Su combinación de servicios avanzados y calidad urbana atrae capital, aunque los precios se han disparado en distritos como Abando y Deusto.
Sevilla, con su crecimiento demográfico y su atractivo turístico, también empieza a captar proyectos de envergadura. La ciudad combina un auge del sector hotelero con operaciones residenciales en áreas como la Cartuja, reforzadas por la llegada de empresas tecnológicas y centros de investigación.
El fenómeno alcanza también a las islas. En Palma de Mallorca, la inversión turística se mezcla con la llegada de profesionales internacionales que buscan teletrabajar en un entorno mediterráneo, lo que ha disparado los precios del alquiler y empujado a la población local hacia municipios del interior. Lo mismo ocurre en Ibiza, donde la presión del alquiler vacacional ha convertido el acceso a la vivienda en un problema estructural para sanitarios, profesores y trabajadores esenciales.
En conjunto, observamos que el capital internacional ya no se concentra exclusivamente en las dos grandes urbes, sino que se despliega por un abanico de ciudades medianas y destinos turísticos. Este fenómeno diversifica la inversión y genera oportunidades, pero también amplía el mapa de las tensiones sociales: cada nuevo polo de atracción se convierte, a la vez, en un foco de encarecimiento y desigualdad.
Capital.es | 24/09/2025