Las consultoras prevén un récord de inversión en 2026, impulsada por el crecimiento económico de España
La inversión inmobiliaria seguirá al alza durante el próximo 2026, con un crecimiento del volumen de un 10% con respecto al registrado en 2025, porcentaje que se traduciría en un récord histórico de operaciones por encima de los 18.000 millones de euros, según el consenso de las diferentes consultoras, las ocho que conforman la Asociación de Consultoras Inmobiliarias —BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills— y las cuatro ‘big four’, Deloitte, EY, KPMG y PwC. En 2025, la suma de todas las transacciones inmobiliarias arrojan un volumen de inversión entre 14.500 y 17.500 millones de euros, dependiendo la fórmula de tomar el cómputo. Esto supone un aumento frente a las cifras de 2025 entre el 15% y el 30%. Las previsiones para el próximo año son de poder superar los 17.000 o, incluso, los 18.000 millones de euros, todo un récord.
“Esperamos un 2026 mejor que este año y que podría alcanzar niveles récord de la serie histórica. Los factores macroeconómicos con mayor impacto sobre la inversión son el crecimiento económico español, que triplica el de la eurozona y una mejora del rating del país por las agencias de notación, y a esto se suman indicadores que afectan a la demanda en distintos usos con ese negocio operativo que genera ingresos: incremento del turismo, desequilibrio entre oferta y demanda en el sector living, una prima de riesgo muy atractiva en el sector retail o la vuelta a las oficinas. Todo esto nos convierte en un mercado líder ahora mismo en Europa”, apunta Alejandro Campoy, director general de Savills España. Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG en España, estima que de alcanzarse la cifra de 18.000 millones de euros, la inversión se distribuirá en un 35% en el sector living, 25% hotelero, 15% retail, 15% oficinas y 10% logística.
En este sentido, Enrique Losantos, CEO de JLL España, contextualiza: “2025 cerrará como el tercer año con mayor volumen transaccionado de la historia, solo por detrás de los años récord de 2019 y 2022. Un factor clave que ha impulsado esta inversión ha sido la alta liquidez y los buenos fundamentales de España, que nos sitúan como un destino muy atractivo para el inversor internacional”. “Este dinamismo se atribuye a la recuperación del capital internacional, la mejora en las condiciones de financiación y la solidez del mercado de ocupación. Operaciones corporativas de gran volumen, como la venta de Livensa Living y Vitalia, han sido claves en el incremento de los volúmenes”, añade Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.
Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate España, pronostica que en 2026 la inversión seguirá al alza porque nuestro país “seguirá contando con unas palancas y un atractivo muy elevado para el capital institucional, internacional y doméstico”: “Seguimos con unas perspectivas macroeconómicas muy favorables, con unos crecimientos de PIB previstos muy superiores a los de las principales potencias dentro de la zona euro. Este crecimiento económico se está reflejando en una actividad muy elevada dentro de los distintos tipos de activos inmobiliarios que soportan y validan la inversión”.
Sobre esto, Carlos López, CEO de Catella en España, añade: “Las previsiones indican que los tipos de interés se mantendrán bajos gracias a la contención de la inflación. En España se encadenan ya dos años de buena evolución del mercado de inversión, fundamentalmente desde que los tasas comenzaron a descender. Pensamos que esta tendencia positiva podrá mantenerse durante los próximos ejercicios. En este sentido, la evolución del PIB, la estabilidad de los tipos de interés y el control de la inflación serán los principales factores que condicionarán la inversión en 2026”.
La clave del buen dinamismo es la buena ‘macro’ frente a la media de la Unión Europea. “Nuestro país seguirá atrayendo inversión no solo por el sólido comportamiento de los principales indicadores clave para el desarrollo inmobiliario, sino también por el diferencial favorable frente a otros países tradicionalmente captadores de capital, cuyas condiciones macroeconómicas actualmente no están acompañando. En este contexto, se abre una ventana de oportunidad de varios años para generar el entorno adecuado y estructurar las transacciones que permitan capturar ese flujo de inversión de forma eficiente”, desarrolla Miren Tellería, socia responsable del Sector Inmobiliario de PwC España.
Una de las grandes tendencias que se ha consolidado en 2025 son las grandes operaciones, aquellas cuyo volumen marca el devenir de la cifra total de inversión inmobiliaria. Ha destacado la venta de Brookfield a CPPIB de la cartera de residencias de estudiantes de Livensa Living por 1.200 millones de euros, la compra de StepStone y Greykite del portfolio de activos de Vitalia Home a CVC y Portobello por 1.000 millones o la oferta pública de adquisición (OPA) de Neinor Homes sobre Aedas Homes, transacción valorada también en cerca de 1.000 millones.
Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en Deloitte España, anticipa que la tendencia continuará en 2026: “El mercado muestra un mayor apetito inversor, con voluntad de los fondos por rotar carteras y un interés creciente por activos living y plataformas con escala, lo que favorecerá operaciones corporativas de mayor tamaño. Se prevé que en 2026 predominen las operaciones de consolidación sobre las salidas a bolsa. La rotación de activos por parte de fondos value add y la materialización de estrategias desarrolladas en los últimos años favorecerán fusiones, adquisiciones y ventas de porfolios, mientras que las ampliaciones de capital cotizadas estarán condicionadas por la brecha entre valor contable de los activos y la valoración bursátil, limitando el atractivo de nuevas salidas a bolsa”.
Dentro de este apartado, uno de las estrategias que más apetito ha despertado es el arbitraje entre los mercados públicos y los privados. Es decir, comprar algo que en bolsa cotiza a descuento, pero que en el mercado de transacciones se puede vender más caro. El gran ejemplo es la cartera de suelos de Aedas Homes. “En un contexto marcado por la caída significativa del fundraising global, estamos viendo una tendencia dominante hacia la consolidación. Estamos viendo fusiones y adquisiciones entre gestoras y asset managers para mejorar capacidades y eficientar estructuras de costes. Este fenómeno también se refleja en el ámbito cotizado, con OPAs y fusiones de compañías inmobiliarias, aprovechando los fuertes descuentos sobre el valor neto de los activos (NAV) en la mayoría de segmentos. Todo apunta a que esta tendencia de concentración continuará en 2026, tanto en el mercado privado como en el público”, apunta Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate en España de EY-Parthenon.
Mikel Echavarren, presidente de Colliers en España y Portugal, señala cómo se ha repartido la inversión: “El 70% ha sido value add, mientras el 20% ha sido core+ y 10% restante . Alrededor del 60% de las operaciones las han llevado a cabo por capital institucional, frente a un 10% de los family offices, un 20% de fondos de private equity inmobiliario y un 10% de las cadenas hoteleras. Una vez más, el capital internacional ha sido el gran protagonismo, con el 80% de las operaciones, frente al nacional, que representa el 20%”.
A pesar de esto, Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España cree que en 2026 habrá “un mayor protagonismo del inversor core”, el que persigue menos rentabilidad y apuesta por activos más seguros y estables. “Ocurrirá en sectores como el logístico y las oficinas, que ya muestran signos de recuperación desde la segunda mitad de 2025. Una parte significativa de este capital procederá de inversores internacionales, aunque es fundamental el papel fundamental que está desempeñando el capital nacional, cuya presencia no solo ha crecido de forma sostenida, sino que ha resultado determinante en determinados segmentos”, desarrolla.
“Seguiremos viendo durante el próximo año variedad de tipos de capital, aunque los inversores institucionales, aseguradoras, grandes fondos y socimis, seguirán dominando el prime y living. Los fondos de valor añadido actuarán en oportunidades de revalorización y activos en necesidad de reposicionamiento. Mientras tanto, el peso del inversor core/core+ tenderá a aumentar en segmentos estables, pero el mercado seguirá necesitando capitales de distinto riesgo para convertir producto en promoción y rehabilitación”, concluye Humphrey White, director general de Knight Frank en España.
EL PERIODICO | 31/12/2025