Mientras el mercado de oficinas vuelve a calentarse y empiezan a acumularse edificios en venta por más de 5.000 millones de euros, la oferta nueva se está apagando. Esa es la paradoja que marca hoy el sector: por un lado, el producto existente vuelve a circular con fuerza y el capital reabre el apetito; por otro, los proyectos de nueva construcción en España se han desplomado tras el covid, dejando un escenario de escasez futura que puede empujar las rentas al alza en los próximos trimestres, especialmente en Madrid y Barcelona, según el informe ‘The Office Property Telescope’, elaborado por EY.
Tras años de travesía por el desierto, las oficinas vuelven a estar en la agenda del capital institucional. De momento, son los inversores españoles los que han movido ficha con más claridad, pero el mercado espera que el internacional se sume pronto apoyado en dos factores: la recuperación de la contratación en las dos grandes plazas del país y la falta de producto nuevo en construcción, que empieza a convertirse en un cuello de botella.
El volumen transaccional en oficinas creció un 19% el pasado año, hasta los 2.500 millones de euros. De los 61 edificios adquiridos en 2025, 52 mantendrán su uso original y no se transformarán a residencial u otros formatos alternativos, una señal de que el mercado vuelve a apostar por el activo “puro” de oficinas cuando cumple con ubicación y estándares.
Aun así, la recuperación se produce desde niveles aún contenidos. Las oficinas representan hoy solo el 15% de la inversión inmobiliaria total en España, una cifra claramente inferior al 30% que llegó a concentrar de forma histórica. Parte de ese ajuste se explica por la corrección de valor tras la pandemia, alimentada por el miedo a un cambio estructural por el teletrabajo y por la prudencia inversora, mientras otros segmentos (especialmente residencial) ganaban tracción. De hecho, las oficinas todavía cotizan con descuento respecto a los niveles prepandemia, algo que ahora empieza a jugar a favor de quienes buscan entrar en el ciclo con mejores precios de compra.
EY espera que el ritmo de operaciones sea mucho más alto en el corto plazo. “Hay más de 60 operaciones con mandato de venta asociado por un importe total de 5.170 millones de euros. No todo se transaccionará en 2026 pero sí una parte relevante”, explica Javier García-Mateo, socio de EY responsable del sector Real Estate. En concreto, estima que la inversión en oficinas supere los 3.200 millones en 2026, es decir, más de un 30% respecto de 2025.
El informe también subraya un elemento macroeconómico que puede reforzar el atractivo de España frente a otros mercados europeos: la inflación. García-Mateo recuerda que el consenso de analistas prevé que España registre en los próximos dos años una inflación por encima de la media europea, aunque sin estar “descontrolada”. “Este indicador es fundamental para que los inversores decidan invertir en España respecto de otros países europeos porque los contratos de alquiler están vinculados a la inflación y en España van a disponer de una prima en la evolución de los ingresos que en otros países no van a poder tener”, añade.
Pero si el lado inversor muestra señales de reactivación, el lado de la oferta es el que está marcando la diferencia. La disponibilidad en Madrid sigue bajando y en 2025 se sitúa en el 9,9%, mientras que en zonas de máxima demanda como el distrito financiero desciende al 7%. En Barcelona, la tasa de disponibilidad está en el 12,4% y las perspectivas también mejoran, aunque el distrito 22@ sigue siendo un factor relevante en la media de la ciudad por sus niveles de desocupación.
A esta reducción de oferta se suma un ajuste silencioso pero significativo: desde 2024 se han retirado del mercado 260.000 m² de oficinas para transformarlos en otros usos como residencial, flexible y hotelero. Es decir, el parque no solo no crece al ritmo necesario, sino que pierde superficie en paralelo a la recuperación de la demanda.
Y ahí aparece el segundo gran ritmo del mercado: el desplome de la obra nueva tras el covid. La caída de desarrollos y proyectos en marcha está dejando a España con un pipeline muy limitado, justo cuando las empresas vuelven a buscar edificios de mayor calidad, más eficientes y con mejores credenciales sostenibles. Con menos edificios nuevos entrando al mercado, el stock “prime” existente (bien ubicado y adaptado a los requisitos actuales) es el que puede terminar concentrando la presión y liderando las subidas de rentas.
En este contexto, la reconversión de inmuebles obsoletos vuelve a ganar protagonismo como solución parcial para el excedente de producto que ya no encaja. El informe de EY menciona el plan Reside del Ayuntamiento de Madrid como una opción de transformación de oficinas vacantes y desfasadas a uso residencial y señala que los edificios con rentas inferiores a 31 euros/m² al mes son los candidatos con mayor potencial para este tipo de cambio.
También en el mercado de deuda se esperan movimientos al alza. EY apunta al “regreso” de la financiación a oficinas y sitúa 2026 como el año de mayor actividad del próximo trienio, con un volumen estimado de 6.900 millones hasta 2028. Para 2026, la consultora prevé un volumen de deuda de 2.700 millones. Aun así, se trata de un segmento que continúa dominado por la banca tradicional, que concentra el 97% de los préstamos, y en el que las entidades españolas acapararon el 80% de la financiación en 2025.
IDEALISTA | 4 Febrero 2026