Cuarto trimestre 2022

El año 2022 ha estado protagonizado por eventos extraordinarios, claramente marcado por el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, así como por el endurecimiento en la política monetaria por parte de los principales bancos centrales, principalmente mediante la subida de tipos de interés.

Una de las mayores derivadas de la guerra en Ucrania desde un punto de vista económico es el significativo aumento de los precios de la energía. Una mala estrategia en la política de transición energética en Europa y la falta de inversión sistemática en industrias intensivas en capital, como en la energética, junto con la enorme dependencia de las importaciones de Rusia, han expuesto la fragilidad del sistema energético europeo. Los precios del gas en Europa han aumentado desde niveles de 70€/MWh previos a la invasión hasta alcanzar máximos cercanos a los 350€/MWh en agosto, estabilizándose por debajo de los 80€/MWh a finales de 2022. Del mismo modo, el impacto de la guerra en los precios de alimentos y fertilizantes es también significativo a nivel global.

Como resultado de los eventos mencionados anteriormente, añadido a unas disrupciones en la cadena de suministro en un mundo post Covid, debido a un largo período de inversiones insuficientes en industrias intensivas en capital y un mercado laboral tensionado, la inflación alcanzó unos niveles no vistos en los últimos 40 años durante el 2022. En EE. UU., la inflación subió al +9,1% en junio, la tasa más alta desde 1981, antes de volver a caer al +7,1% actualmente. En la zona euro, la inflación alcanzó un máximo histórico del +10,6% en octubre.

En vista de lo anterior, los principales bancos centrales a nivel global han cambiado drásticamente su postura en lo que se refiere a la política monetaria después de un largo período de política ultra expansiva, virando hacia una política más restrictiva, principalmente mediante la subida rápida de tipos de interés y la reducción o cancelación en los programas de compras de deuda soberana. Así, la FED aumentó sus tasas oficiales desde un rango de 0,00% – 0,25% a 4,25% – 4,50% mientras que el BCE subió sus tasas de 0% a 2,5% durante el año 2022.

Mercado inmobiliario

Sin duda recordarás que hace dos años estuvimos confinados por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento, como libros o televisión por streaming. La pandemia nos dejó un sabor amargo, pero permitió que muchos de nosotros ahorráramos más de lo habitual.

Esta acumulación de ahorro condujo a que muchas familias tuvieran el dinero necesario para entrar a una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos eran muy bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). En esta línea de los acontecimientos, se desató una suerte de euforia por comprar casas y empezó lo que muchos especialistas denominamos ‘el boom inmobiliario’. En 2022, batimos récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.

Lo dicho. Los ahorros acumulados durante la pandemia y los bajos tipos de interés condujeron a un boom de compraventas que todavía persiste. Si lees los titulares de la prensa, habrás visto algunas de estas afirmaciones: “Los notarios cifran en casi medio millón las ventas de viviendas en España hasta agosto”, “La venta de viviendas y las hipotecas suman 18 meses al alza”, “La compraventa de viviendas usadas lleva a la cifra de transacciones a su mayor registro desde 2008”.

Todo esto es cierto, por supuesto, pero las cosas empiezan a cambiar como consecuencia de la subida de tipos de interés y el consecuente encarecimiento de las hipotecas, que reduce la demanda de vivienda. Este, por ejemplo, es un titular publicado en diciembre: “Los notarios detectan una caída en la compra de viviendas del 5% en octubre”. ¿Y cuáles son las previsiones para 2023?

El precio de la vivienda aumentó un 5% en 2022, Para entender este incremento, debemos tener en cuenta tres cosas:

Inflación. Si hay inflación, todos los precios suben, incluido el de la vivienda.

Ley de oferta y demanda. Si la demanda de viviendas es más alta que la oferta, los precios suben. Recuerda que tras la pandemia se desató una euforia por adquirir propiedades (aumentó la demanda).

Guerra de Ucrania. Hemos hablado antes del incremento del coste de la energía, pero la guerra de Ucrania también produjo un incremento de los costes de construcción. Por esto, en 2022 se construyeron menos viviendas que lo habitual (la oferta se redujo).

Si sigues la historia que hemos repasado hasta ahora, todo apunta a que la subida de tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas harán que menos familias puedan comprar una vivienda (bajará la demanda) y, poco a poco, se irá conteniendo la inflación (bajarán los precios de los productos y servicios). Por eso se espera que los precios de la vivienda bajen en 2023, pero no tanto: la falta de obra nueva amortigua el desequilibrio entre oferta y demanda.

Muchas gracias por seguir confiando la gestión de su patrimonio junto con el nuestro.

Atentamente,