Tercer trimestre 2023

Situación macro

Durante el tercer trimestre del año una gran parte de la atención del mercado ha estado puesta en los riesgos de recesión económica y la duración de la actual política monetaria restrictiva. Con respecto a la primera, y con los últimos datos de estimaciones de la OCDE2, se espera un crecimiento mundial del +3% para este año y del +2,7% para el que viene, con India y China a la cabeza con crecimientos por encima del +5%, estando Alemania a la cola, con un decrecimiento del -0,2% para este año y un modesto +0,9% para 2024.

En la Zona Euro se estima un +0,6% en 2023 y +1,1% en 2024. A tenor de estos datos, y confiando en el poder predictivo de dicho organismo, salvo en el caso particular de Alemania, parece que podríamos estar en un entorno de cierta desaceleración económica más que en un entorno propiamente recesionista. Por otro lado, se está instaurando el consenso, entre los diferentes actores de mercado, sobre la existencia de un entorno de tipos de interés altos durante más tiempo del inicialmente previsto, especialmente después de los comentarios sobre la persistencia de la inflación de los diferentes bancos centrales.

Inversión inmobiliaria

El volumen de transacciones en inmuebles destinados al alquiler (como oficinas, hoteles, comercial o viviendas) se encuentra en mínimos, a niveles no vistos desde la crisis financiera que azotó a España hasta 2014. La inversión ha caído un 60% en lo que va de año, hasta final de este tercer trimestre, quedándose en los 5.873 millones de euros.

La razón principal para el hundimiento es la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), continua en los últimos meses, hasta el nivel del 4,5%. “Ha habido un cambio de ciclo”,  por el alza del precio del dinero, que ha supuesto que ni compradores ni vendedores tengan claro cuál es el precio de los inmuebles, “lo que ha provocado que se frenen en seco las operaciones”.

El alza en el precio del dinero, además de la incertidumbre para determinar un valor en los inmuebles, ha complicado la financiación para proyectos. Esto ha conllevado que las cifras de inversión se acerquen más a las disponibles del final de la crisis financiera. Por ejemplo, en 2014, el volumen transaccionado en el año completo fue de 7.207 millones. A partir de ese ejercicio, con la estabilización del euro y de la prima de riesgo –y gracias también a la aparición de la figura de las socimis– la inversión fue creciente.

De esta forma, desde 2017, a año completo, la inversión ha superado anualmente los 12.000 millones, excepto en el inicio de la pandemia de Covid-19 en 2020 (ver gráfico), cuando se quedó en 8.927 millones. El hundimiento de los volúmenes hasta finales del tercer trimestre, y dado el parón que continúa en el mercado, anticipan uno de los peores ejercicios en operaciones de la última década.

Habrá una recuperación de la inversión en cuanto haya dos trimestres consecutivos de tipos de interés estables. “El freno solo ocurre en operaciones, pero en ocupaciones de activos estamos en máximos y las rentas [alquileres pagados por los inquilinos] están también en máximos y con capacidad de crecimiento, como reflejo de una economía en crecimiento”, asegura. “Sigue habiendo apetito inversor y los fundamentales de la economía real son buenos”, agrega, por lo que cree en la recuperación en cuanto haya una estabilización en el precio del dinero que dé certidumbre a compradores y vendedores.

En el congreso inmobiliario de The District celebrado en Barcelona la semana pasada, los expertos coincidieron en esa apreciación si hay estabilización de tipos de interés. “Veremos una fuerte recuperación de la inversión en el tercer trimestre de 2024″.Creo que veremos una recuperación en la inversión a partir del segundo semestre de 2024″.

Caída generalizada

La caída en lo que va de 2023 es generalizada en todo tipo de sectores. El que menos ha sufrido es el turístico. Estos establecimientos siguen siendo un tipo de activo, gran atractivo gracias a la resiliencia demostrada durante la pandemia y en el escenario de inflación actual. “A pesar de los actuales desafíos macroeconómicos, y gracias a sus fundamentales sólidos, el mercado de inversión hotelera sigue mostrando fortaleza”.

Así, las transacciones hoteleras se quedaron en 1.950 millones hasta septiembre, para el cierre del trimestre, lo que supone un descenso interanual del 24%.

La recuperación será prácticamente generalizada en todos los sectores, excepto en oficinas, que siguen sin atraer las miradas de los compradores, fundamentalmente por la ola llegada de EE UU respecto al enfriamiento del interés inversor por el auge del teletrabajo tras la pandemia de Covid-19. En el extremo opuesto se encuentra el residencial o living (en la jerga del sector y que incluye viviendas, residencias de estudiantes y de mayores), debido a la falta de oferta y la fuerte demanda.