Decimos adiós a un año 2023 marcado por la enorme resiliencia que ha demostrado el sector inmobiliario (y especialmente el segmento de la vivienda de obra nueva) frente a un contexto de incertidumbre macroeconómica y volatilidad global. Y damos la bienvenida a un nuevo año 2024 que todo indica que traerá consigo estabilización y normalización.
En 2024 continuarán consolidándose las fortalezas del mercado residencial de obra nueva, que avanza sobre pilares fundamentales sólidos, como el desequilibrio estructural entre una fuerte demanda y una limitada oferta. El sector promotor está produciendo apenas 80.000 viviendas anuales, mientras que la necesidad del mercado asciende a las 120.000-140.000 unidades y anualmente en España se crean 240.000 nuevos hogares. Además, las compañías promotoras siguen manteniendo un bajo nivel de endeudamiento, los bancos continúan mostrando una disciplina y rigor en la concesión de financiación al sector y las familias cuentan con un nivel importante de ahorro.
Las perspectivas positivas inmobiliarias para 2024 vienen ligadas, igualmente, a una inflación ya más o menos estabilizada con los tipos de interés congelados y con expectativas de bajadas a la vista. Sin duda, este factor es crucial para un sector inmobiliario que requiere de mucho capital; y es una noticia muy positiva para el mercado de la vivienda a pie de calle, ya que supone hipotecas más competitivas y, por tanto, un previsible aumento de las compraventas, que en 2023 volverán a rondar las 600.000 unidades (entre nuevas y de segunda mano), un nivel óptimo.
Con todos estos ingredientes sobre la mesa inmobiliaria, y como respuesta a la recurrente pregunta, los precios de la vivienda de obra nueva continuarán mostrando fortaleza, fundamentalmente, porque la demanda seguirá siendo superior a la oferta. En porcentajes, en 2024 se esperan subidas sostenidas, moderadas y sanas en el entorno del 3%-5%… si no hay grandes sobresaltos macroeconómicos y/o geopolíticos.
No obstante, 2024 también será un año de retos para el sector promotor, que tendrá que continuar afrontando tareas pendientes, como la escasez de suelo finalista -lo que está provocando tensiones inflacionistas- y que requiere de la participación pública para incrementar esa oferta; el acceso a la vivienda asequible, ya sea en alquiler o propiedad, especialmente para las jóvenes generaciones; o la necesaria transición hacia un modelo de construcción industrializada y menos dependiente de una mano de obra cada vez más escasa y menos cualificada; o seguir reteniendo y atrayendo capital.
Este punto merece una parada especial. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital: para fabricar 100.000 viviendas de forma sostenida son necesarios cada año al menos 5.000 millones de euros en capital y otros 15.000 millones en formato de deuda. Es por tanto esencial establecer un marco jurídico seguro, estable y predecible, en el que no cambiemos las reglas del juego a cada rato, y en el que los inversores puedan confiar. Hemos de ser conscientes de que el actual nivel de incertidumbre en la tramitación y obtención de las licencias, o en las gestiones urbanísticas o la inseguridad en el arrendamiento de viviendas, ahuyenta el capital y desanima a aquellos quienes en algún momento están dispuestos a invertir en producir vivienda en España. Es el momento de las decisiones políticas valientes, que nos doten de un marco de seguridad estable.
2024 afianzará, igualmente, múltiples tendencias que continuarán mejorando el sector. Seguirá acelerándose su transformación hacia una verdadera industria de la mano de los Métodos Modernos de Construcción (MMC) basados en la industrialización; aumentará el compromiso de las compañías, y de los proyectos, con la sostenibilidad ambiental -no hay otro camino-; las firmas potenciarán, aún más, la digitalización y, especialmente, la implementación de la IA; y veremos cómo los nuevos conceptos residenciales ‘living’ se consolidarán en España de la mano de la coinversión y la colaboración público privada (BTR, co-living, senior living, residencias de estudiantes, etc.).
Concluyo como he empezado, con un titular: 2024 será un año inmobiliario más innovador, además de apasionante, como siempre. Disfrutémoslo. ¡Feliz y Productivo Año 2024!
El economista
David Martinez
